香港REITs(一)发展

不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts，缩写REITs）又称房托基金、地产信托，于1960年发源于美国，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资总和收益分配给投资者的证券。

对于投资者而言，REITs由不动产的证券话以及许多投资人的资金募集，使得没有庞大资本的一般投资人也能以降低门槛参与不动产市场，活动不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。同时投资人不需要实质持有不动产标的，就可在正确市场交易，因此市场流通性由于不动产。

发展现状

美股REITs：起步早发展快，收益率高，流动性风险小。美股REITs有219只，市场规模1.33万亿美元（2020Q1数据）

港股REITs：投资于房地产项目的集体投资计划。香港共有11只REITs：房地產投資信託基金 (hkex.com.hk)

新加坡REITs：亚洲最领先的全球性房托和商业信托中心，拥有44支房托和商业信托，总市值超过800亿美元，平均股息率为5.2%，是亚洲除日本外最大的房托市场。

国内REITs：起步阶段，市场巨大。2021年批准9只公母基础实施REITs产品。

香港REITs的发展

2003年8月，香港证监会通过《房抵韩投资信托基金守则》，该法规成为香港RETIs最核心法律依据。2005年6月取消REITs投资非港房地产限制，将资产负债率上限从35%提高至45%（2020年调整为50%）。2014年8月允许REITs投资开发中不动产或者从事不动产开发活动，并可参投金融工具，但比例不超过总资产的10%（2020年调整至25%）。2020年12月，又允许投资其不具备大多数控制权的不动产（少数权益不动产），但比例不超过总资产的10%。

香港REITs的设立形式

（图表来自西部数据报告，原文参见附录部分的参考链接）

中国香港目前允许REITs以契约（信托）方式成立，并通过SPV（一般不超过两层）简介持有不动产或者少数权益不动产，REITs管理人和受托保管人相互独立，同时采用外部管理模式，REITs管理人与不动产管理人签订协议，委托其进行不动产管理。

香港REITs税收政策

香港REITs税收政策分三个环节进行评估：第一，购置处置阶段，卖房出售不动产的利得免征17.5%所得税，卖房购入资产按类别证不同的印花税；第二，持有运行阶段，须正说房地产税和印花税，通过SPV持有房产产生的分红免税，蛋项目公司的租金收入要正常缴纳企业所得税；第三，投资者分红阶段，REITs投资者的分红和资本利得均免税。而美国在这三阶段都需要缴税，且税率高于香港。相比美国，香港税收优惠更大。